新冠肺炎疫情之下，第一个“五一”假期来临，压抑了一个季度的购房需求或将释放。对于经历了漫长“宅家模式”的购房人而言，对于房子的认知和期盼有何变化？买房最看重的、最关切的又是什么？

　　自2018年北京限竞房元年以来，开发商研发设计的住宅产品，也在跟着购房者的需求和“口味”跑步前进，不断创新更迭。经过疫情的洗礼，开发商如何实现总价控制下的“极致优化”？如何在住宅产品中融入更多的科技与绿色？

　　疫情刚有所缓解，北京多个售楼处到周末已是人气爆棚，看房人川流不息。疫情只是让购房需求暂时“停顿”，而未消失。新房市场上的购房人群，发生了怎样的变化？

　　贝壳找房近日发布的《2020新居住消费洞察报告》调查了1万多名买房人，发现经历了疫情期间“宅家模式”的人们，对居住环境的好坏有了更深的体验和认识，45.7%的人希望在一年内改善居住条件。

　　“从北京购房者的趋势来看，近年很明显的特点是，北京的购房客群更多以改善升级型的置业客群为主。”合硕机构首席分析师郭毅告诉新京报记者。她表示，近年来，不管是大家庭分裂为小家庭，还是本身具备再升级的购买实力，大部分购房客群都是以旧换新，实现置业升级的诉求。尤其是近年北京放开二孩政策，刺激带动了一部分针对四居户型产品、大面积产品的升级需求。

　　升级改善人群渐成主流，随着房价走高，刚需人群、首套置业人群却逐渐淡出市场。“从北京的整体客群看，此前没有过购房记录的刚需人群在逐渐减少；而有过购房经历或家庭有房屋资产的人群，升级置业的越来越多。”郭毅说。

　　58安居客房产研究院近期的一份调研也印证了这个判断。这份报告调研了一线岁之间的购房意向⼈群，结果显示，参与调研的人群有78%打算在5年内购房，其中44.5%的调研人群有自住商品房；有47.1%的人群选择90-120平方米三居室，有28.4%的调研人群选择120-150平方米四居室。

　　从筒子楼到塔楼、板楼，再到大平层、别墅，人们的居住空间不断嬗变，对居住空间的需求也随着时代的进步而不断升级更新。

　　有人说，这次疫情里，通过漫长的宅家时光，才意识到从前过得有多“糙”。《2020新居住消费洞察报告》调查发现，零噪音卧室、电器配齐的厨房、能做办公区的书房成为消费者最想优先改造的三大居住空间。尤其有近一半的家庭，最希望改造的是厨房；而近半数的消费者表示，更偏爱开放式的厨房。《报告》分析称，近两年，市面上的主力户型都是小厨房，因为在高房价下，厨房往往被不爱下厨的年轻人牺牲；然而，此次超长的宅家时光，让人们发现，一个转不过身来的小厨房，是多么地降低居家生活质量。

　　“购房者对户型空间、功能性的需求在不断提升。”郭毅说。她举例，比如南向面宽尺度、卧室套房的设计、餐客厨一体化的功能需求，以及精细化收纳空间的设计。“像U形厨房更利于洗切烧的动线完成，收纳空间要增加除湿、除味等科技升级，对这些购房者都有了鲜明的需求。”此外，新风、中央空调、智慧化家居系统等绿色科技系统的应用，也是一部分购房者希望新家具备的功能。

　　中海北京市场客研中心分析人员也提到，受疫情影响，购房者对功能居室的需求上升，尤其希望提升客厅空间和厨卫空间，通透、通风成为重要考量。此外，购房客群更关注社群构建，目前颇受关注的中海寰宇时代、金茂北京国际社区都具有社群优势。

　　在北京地产资深人士韩乐看来，疫情结束后，未来居住需求可能出现的一些新特征包括：书房将变得更有存在感、双卫或成基本配置、社区周边的便利配套，以及越来越受重视的物业增值服务。比如，目前刚需、刚改产品中几乎没有的书房，在疫情后将被更多人重视，尤其当灵活办公、线上直播等方式被人们接受和习惯后，书房的工作间功能更将凸显。

　　疫情也让置业者重新审视物业的价值，在未来的购房决策中，天平必然更倾向于对物业的考量。作为品牌物业，远洋亿家有关负责人认为，未来，业主对物业的增值服务需求将激增。比如，生鲜集中供应、快递代收发、日用品及蔬菜上门配送等生活需求，以及公共卫生、卫生防疫类专项业务也将引起业主更多重视。

　　开发商研发设计的住宅产品，也在跟着购房者的需求和“口味”跑步前进，不断创新更迭。

　　中海北京市场客研中心分析人员告诉新京报记者，从开发商角度而言，目前的产品更关注功能性与舒适感，在总价控制下做到户型的“极致优化”。比如现在的89平方米三居，三面宽已是标配；同时，小户型也会努力做出三居室。

　　“受近两年‘70/90’政策限制、限竞房供应影响，当前新供应产品以刚需为主。该类产品的趋势在于：同功能产品，面积更小、总价更低；同面积产品，更多功能、努力升级。”上述分析人士说。

　　此外，这位分析人士还表示，受疫情影响，购房客群对社区管理水平、无接触智能消杀等智能健康设备的需求增加，品牌开发商提供的绿色科技、物业无接触服务更受重视。在这一点上，品牌开发商优势明显。

　　郭毅认为，目前市场产品的创新确实在迎合购房者的新需求，不断调整和升级。“不论商品房还是限竞房，户型、功能的打造，近年都有明显跃升。”

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　　她举例说，比如市面上南向三面宽、三居两卫90平方米的限竞房户型，四个卧室分布在四个角落、140-150平方米的“四叶草式”四居产品，均实现了动线分离、动静分明、干湿分开的生活需要，在保证舒适度的同时，关照每一个家庭成员生活的独立性和私密性。

　　韩乐也认为，自2018年北京限竞房元年以来，产品户型不断优化、功能不断完善，配置也有所提升。“过去可能都是毛坯房或简装，现在面向刚需的产品也都有精装修的趋势。给年轻人住的房子虽说总价低、面积小，但配置没有缩水，保持了较高品质。”

　　而购房人往前“晋级”一个阶段的对科技、绿色的需求，也是当前许多房企在着手做的——力图赋予住宅产品更多科技和绿色的增值属性。比如将“绿色”写入公司名称的朗诗绿色地产，近日刚发布了升级版健康住宅产品“自由方舟”，通过每家设置独立的新风系统、“空调”采用顶棚辐射调节方式等，来满足改善型购房者的需求。

　　买得起的房子都出北京六环了，旁边还没地铁——购房客在楼市中的“痛”，多源于资金与需求的不匹配。

　　从机构调查数据亦可窥见这一点。《2020新居住消费洞察报告》显示，57%的受访者能用于买房的钱不足100万元，仅有12%的人购房消费能力在300万元以上。即使是收入水平略高的一线万元以内。

　　韩乐认为，当下购房者尤其是年轻人买房的主要痛点，在于支付能力和项目应有的配套资源之间的矛盾。也就是说，买房预算不高、承受总价有限，于是能买的户型不大、项目离城区远、周边配套不完善。“对于消费者而言，支付能力、总价承受能力在下沉；与此同时，对品质的要求在上升，比如精装、家居智能化、社区氛围等。尤其购房人群年轻化，85后、90后购房者第一次买房，支付能力有限，但对居住品质、生活方式又有较高的要求。对于此类人群而言，虽然钱少，虽然买的面积小，但也不能将就。”

　　在韩乐看来，这种“不将就”对开发商提出了更高的挑战，比如需要为区位发展不太成熟的项目提供定制化的配套服务，为离地铁远的楼盘开通社区班车，为购物不方便的社区开辟社区商业。“适应市场的变化和衍生出来的新需求，打造市场能接受的产品，是开发商需攻克的难题。”

　　郭毅认为，目前北京的新房市场上，真正能满足“零置业”刚需人群的产品在不断减少，真正降低总价门槛、满足中低消费人群最基本置业需求的户型产品，供应量没那么充沛。“60-70平方米两居产品最近还有些供应，传统的50-60平方米一居产品，市场占比微乎其微，处于空窗状态。‘纯刚需’只能转去二手房市场寻觅产品。”